2019中國購物中心資管峰會引領“逆周期調節”下的企業抉擇
http://www.bqvnjy.live房訊網2019-8-26 13:20:00
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[提要]金秋送爽,天朗氣清。2019年8月23日,由睿和智庫、萬商俱樂部聯合主辦的"2019SCAMS中國購物中心資管峰會"在萬達文華酒店舉行,本次會議以"逆周期調節下"的企業抉擇為主題,從資管、商管角度帶領行業厘清未來發展方向,回歸不動產資管本源。

  金秋送爽,天朗氣清。2019年8月23日,由睿和智庫、萬商俱樂部聯合主辦的"2019SCAMS中國購物中心資管峰會"在萬達文華酒店舉行,本次會議以"逆周期調節下"的企業抉擇為主題,從資管、商管角度帶領行業厘清未來發展方向,回歸不動產資管本源。

  此次峰會共包含十場主題分享和兩場圓桌對話,兩場對話分別側重"資管"和"運營",以期從根本上打通商業地產資管之路。本次峰會由睿和智庫發起人韓瑋燁和萬商俱樂部創始人楊澤軒主持,商業地產全產業鏈近300人出席了本次峰會。

  上午九點整,峰會正式開始,兩位主持人向所有到場嘉賓表示感謝,并特別感謝遠洋地產、遠洋蔚藍海岸、舍得酒業及中登集團等企業對本次峰會的大力支持。楊澤軒表示此次購物中心資管峰會追求"真實·專業·務實",并希望這六個字貫穿會議始終。

  會上首先發布了由印力集團指引編撰,萬商俱樂部、睿和智庫聯合發布的《2019中國購物中心資產管理操作指引3.0》,印力集團資管中心總經理孫娟表示,《2019中國購物中心資產管理操作指引3.0》是之前1.0和2.0的升級版,其中,關于商業地產"投、融、競、管、退"的內容更完善,并在指引中對各項行業標準進行了統一,印力集團希望在行業同仁們的支持下,盡己所能,為行業發展做一份貢獻。

  聚焦資管,站在資管看商管

  上午峰會以"聚焦資管"為主題,光大安石商業運營管理中心總經理林寶泰,永正資本總裁王威,戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰,印力集團資管中心總經理孫娟,中聯基金董事總經理范熙武出席并做了主題演講。遠洋集團商業地產事業部副總經理孔繁琢,鉅派投資集團副總裁、鉅派資產合伙人康紅恩,北京達美集團副總裁王智明,明潤萬家董事長遲家方,大悅城控股商業管理中心副總經理徐蓁,高和資本證券化部董事總經理毛躍暉參與圓桌對話。

  光大安石商業運營管理中心總經理林寶泰:

  "融投管退"是一個閉環產業鏈,彼此之間是相互滲透、相互影響的,目前國內商業地產的難點在"融"和"退",尤其是"退"的路徑比較狹窄,受制條件較多。總體來看,投資人對市場的認可度較低,國內市場的"融投管退"能力還有待完善。但是,當前市場整體環境在慢慢變好,險資的資管部門也在迅速成長,對市場的要求更專業、更理性,具備越來越專業的判斷力。

  永正資本總裁王威:

  實現物業價值的累計時間至少需要5-8年,多數開發商不應再持有商業地產,而應當盡快變現,也即資本化。而資本化的基礎有3個必須,必須要有足夠高的資產收益率,必須提升資產管理能力,必須由全面資產管理體系來保障。

  戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰:

  作為獨立的第三方,戴德梁行為商業地產"投融管退"各個階段做價值評估。他表示,在商業地產收益方面,銷售的收入絕對值更高,但易受到市場變化影響而波動,而持有型物業收入更穩定。房地產價值評估方法可以分為收益法、比較法、成本法、假設開發法4類,其中收益法普適性最強,基本適用于所有的商業地產項目。

  印力集團資管中心總經理孫娟:

  商業的本質正在從"買賣關系"過渡到"服務關系",圍繞"人"創造體驗和服務升級,并將能力系統化,才能在商業賽道上構筑確定性的核心壁壘,而從運營到資管需要在每一個轉化環節都具備專業能力。

  中聯基金董事總經理范熙武:

  現金流和交易是REITs的底座。2017年開始,我國REITs市場規模有一個大幅度增長,呈現出良好的發展態勢。目前,REITs市場90%的投資人是銀行,可喜的是,近來其他類型投資人占比有所增加。國內REITs有其自身的優勢,對比來看,國內的類REITs相當于國外的私募REITs,而且比他們的更完善,因為國內的REITs項目擁有一個標準化的杠桿。

  圓桌對話

  上午的圓桌對話由印力集團資管中心總經理孫娟主持,嘉賓們圍繞商管和資管串聯中的難點、痛點和癢點展開討論,以案例的方式生動的闡述了資管、商管之間的矛盾和共鳴。

  遠洋集團商業地產事業部副總經理孔繁琢:從商管角度看,除了租金之外,商鋪本身的品牌影響力會帶來額外的客流,對于購物中心而言,交流和交往功能也不容忽視,因此,并不能簡單地從租金來判斷其價值。

  鉅派投資集團副總裁、鉅派資產合伙人康紅恩:不管是商管還是資管,目標都是讓資產創造更大的價值,以業主為第一位,保證現金流是首要問題。雖然購物中心需要流量,但應該注意的是,流量并不一定都會轉化成現實收益,保持現金流的安全邊際,活下去才最重要的。

  北京達美集團副總裁王智明:商管和資管更像"夫妻"關系,在增量時代,商管更為突出,而在"逆周期調節"的大環境下,更需要資管能力的體現,但最終商管和資管要實現目標上的一致性,雙方需懂得換位思考。

  大悅城控股商業管理中心副總經理徐蓁:從商業的角度看資管,應該是一個長期的過程,在品牌招商時應該把目光放長遠,關注整體回報率。商場品牌力的構建既需要自身的運營也需要商戶帶來的品牌增值,商管資管相結合看問題才會更全面。

  高和資本證券化部董事總經理毛躍暉:資管是理性的,有精準的投入期和回報率測算。我們需要對投資人負責,而商管更具人性化,考慮品牌效應,傳播影響等,但是這些是不好測算的,最好的打開方式是有節制的情懷和有溫度的資管。

  明潤萬家董事長遲家方:從實際操作中看,當商管與資管產生沖突時一般會犧牲商管層面上的利益,而要協調好其中的矛盾和沖突需要從更高層面的資管視角去把控。

  聚焦運營,站在資管做商管

  下午的會議內容更側重"運營",朝陽大悅城總經理李瑞,原合生匯通州項目建設總經理張樹軍,大觀建筑設計創始合伙人申江海,富華國際集團商管中心總經理、北京金寶匯購物中心總經理胡泊,國貿物業總經理魏凱出席會議并做了主題分享。北京億柯顧問咨詢有限公司合伙人楊曉鋒,愛琴海集團副總裁孫環宇,中登集團副總裁劉建西,北京芳園里ID MALL總經理劉利群,居然之家商業地產副總經理陳彼岸,共享際首席戰略官潘振華,上品商業CFO苑廣,戲精學院創始人朱子龍出席并參與圓桌對話。

  朝陽大悅城總經理 李瑞:

  如何更好的通過內容組合提高資產收益?他認為"管"的能力很重要。資管思維和核心就是算賬思維,NOI和Capital Rate是兩項重要指標。他表示,真正的資管概念是在成本與品質、效率與情懷的平衡中實現項目價值的最大化。

  原合生匯通州項目建設總經理 張樹軍

  做商業綜合體最重要的是籌建期,一是制定工期計劃,二是制定管控要點,三是要理念統一,樹立商業綜合體建設就是為提升商業價值服務的理念。另一方面,考驗項目成本管控能力的最重要兩點是合約規劃和界面劃分。

  大觀建筑設計創始合伙人 申江海

  之前的購物中心大都是一字型流線,超過60米的一般會改為回字形流線設計。隨著發展,現在的購物中心流線設計已經不再拘泥于傳統的一字型和回字形,年輕人更喜歡小而美的或更靈動的商業空間。未來的空間設計可以具體到品牌,為購物中心帶來更多的客流與實現更好的運營效果。

  富華國際集團商管中心總經理、北京金寶匯購物中心總經理 胡泊

  要想做好資管,首先開發商要從開發思維向資產管理思維轉變,資產管理是戰略,運營管理是戰術,而評價一個商業的資產管理好與不好,要看它月/單平米的坪效,以及它的租金占比是多少,從而篩選業態,通過精細化計算實現資產管理的目標。

  國貿物業總經理 魏凱

  作為中國國貿重要組成部分,國貿商城是北京首屈一指的一站式綜合購物中心, 為中高端人群提供全面廣泛的消費選擇。國貿的資產管理能力具有先進性,連續30年的持續創新發展,全球范圍內共有4,000,000+名用戶;在軟件雜志500強排名中位居前40名;96%客戶保留率,可支持17+種語言,全球用戶大社區。

  圓桌對話

  下午的圓桌對話由北京億柯顧問咨詢有限公司合伙人楊曉鋒主持,七位嘉賓圍繞"資管大邏輯下運營管理的變革"展開討論。

  愛琴海集團副總裁 孫環宇:從資產角度來看,"管"是"融投管退"閉環中的一部分,在這個環節上,除了要滿足業主對資產的保值增值之外,也要為品牌方和商家提供更好的服務,因為他們才是租金收益的創造者。

  中登集團副總裁劉建西:存量時代,不良資產處置有很多版本。從資管的角度來說,盤活閑置資產類項目必須擁有雄厚的資金,而中登廣場這個比較特殊的案例只能小成本運作,資管方必須擁有絕對的決策權,還要處理好背后復雜的業主關系,所以這個項目可以學習借鑒,但不太容易被復制。

  北京芳園里ID MALL總經理 劉利群:隨著資管時代的到來,商業地產從業人員的管理理念也要與時俱進,要從過去的以招商為主轉換到盤活資產、提升運營效率上。

  居然之家商業地產副總經理 陳彼岸:居然之家目前在全國有300多家店,面臨的最大問題是創新,和紅星美凱龍做產品線不同,我們轉型做的是商業綜合體,時代在發展,消費模式在轉變,我們能做的就是擁抱變化,擁抱未來,全力以赴。共享際首席戰略官 潘振華:資管分為三個層面,一是資源,它包括經濟和區位兩方面內容,決定著項目的初始價值;二是資改,包括用途和外形,決定項目的附加價值;三是資產運營,重點在服務和平臺,這決定了資產價值的可持續性和增值空間。

  上品商業CFO 苑廣:

  商業運營管理是資產管理的基礎,優秀的商業運營為資產管理帶來持續良好的回報和市場化,而良好資產管理為商業運營帶來更標準的輸出。商業管理的人效、貨效比的提升,同時帶動其他資產的價值提升。

  戲精學院創始人 朱子龍:

  從內容的角度看資管,希望可以通過為空間帶來更多可持續、年輕化的新內容,提升商業地產的運營能力。十年后,人們在線下將會呈現什么樣的消費模式,是值得思考的問題。

  此次峰會現場,睿和智庫還對外發布了2018-2019年度購物中心十大熱詞、十大購物中心融資并購事件、十大更新改造購物中心。

  2019年商業地產正處于變革的關口,而抓住資管邏輯,以資產價值的長期保值增值作為操盤核心理念,鋪排自己的運營管理戰略,必將找到適合自己的轉型發展之道。相信在厘清資管邏輯之后,隨著行業整體回歸理性、尋回初心,不久便會再次迎來購物中心繁榮發展的新時代!

  來 源: 房訊網

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